¿Qué es realmente una hipoteca y por qué los bancos ofrecen mejores condiciones cuando existe esta garantía?
Cuando acudimos a un banco para solicitar un préstamo, normalmente conseguimos mejores condiciones si ofrecemos una vivienda como garantía. Los intereses suelen ser más bajos, los plazos de devolución pueden ser más largos y las cantidades que el banco está dispuesto a prestar pueden ser mayores.
Pero ¿por qué ocurre esto? ¿Qué ventajas obtiene el banco cuando se constituye una hipoteca? Y, sobre todo, ¿qué significa realmente tener una vivienda hipotecada?
Para entenderlo, primero tenemos que aclarar una cuestión que suele generar bastante confusión: aunque no hayas hipotecado ningún bien, también respondes de tus deudas con tu patrimonio.
1. Aunque no tengas hipoteca, respondes con todos tus bienes
Es bastante frecuente pensar que, cuando hipotecamos una vivienda, estamos ofreciendo al banco una garantía que no tendría si nos concediera un préstamo personal.
Sin embargo, esto no es del todo cierto.
El artículo 1911 del Código Civil establece:
Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Es lo que jurídicamente se conoce como el principio de responsabilidad patrimonial universal.
¿Y qué significa?
Que cuando contraes una deuda estás respondiendo de su cumplimiento, con carácter general, con todo tu patrimonio, tanto el que tienes actualmente como el que puedas adquirir en el futuro.
Por ejemplo, si solicitas un préstamo personal de 30.000 euros y dejas de pagarlo, el acreedor podrá acudir, mediante los procedimientos legalmente establecidos, contra tus bienes:
- El dinero que tengas en tus cuentas bancarias.
- Tu nómina, respetando los límites legales de embargo.
- Tu coche u otros bienes de tu propiedad.
- Los inmuebles que tengas, incluida tu vivienda.
- Los bienes que puedas adquirir en el futuro mientras subsista la deuda.
Por supuesto, existen bienes inembargables y límites legales que protegen determinados ingresos y bienes del deudor.
Pero la idea fundamental es sencilla: el banco no necesita una hipoteca para que respondas con tu vivienda.
Entonces, ¿para qué sirve la hipoteca?
2. ¿Qué es realmente una hipoteca?
La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble, normalmente una vivienda, y que permite al acreedor obtener el pago de una deuda con el valor de ese inmueble si la obligación garantizada no se cumple.
Dicho de una manera más sencilla: mediante la hipoteca, una vivienda queda especialmente vinculada al pago de una deuda.
Esto no significa que el banco se convierta en propietario de la casa. El propietario sigues siendo tú.
Puedes vivir en ella, alquilarla e incluso venderla, aunque en este último caso habrá que tener en cuenta que la hipoteca continúa gravando el inmueble mientras no se cancele.
La hipoteca, por tanto, no sustituye la responsabilidad personal del deudor. Lo que hace es añadir una garantía específica a favor del acreedor.
Y esa garantía ofrece tres ventajas muy importantes.
3. Primera ventaja: la hipoteca sigue a la vivienda aunque cambie de propietario
Imaginemos que compras una vivienda, solicitas un préstamo al banco y constituyes una hipoteca sobre ella.
Unos años después decides venderla.
¿Qué ocurre con la hipoteca?
La respuesta es que la hipoteca continúa sobre la vivienda aunque cambie de propietario, salvo que se cancele.
El artículo 104 de la Ley Hipotecaria recoge precisamente este principio: el inmueble hipotecado queda sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada, cualquiera que sea su poseedor.
Esto proporciona una enorme seguridad al banco.
Si la vivienda cambia de dueño, el acreedor no pierde su garantía por ese simple hecho.
Conviene aclarar una distinción importante: que el comprador adquiera una vivienda gravada con una hipoteca no significa que asuma automáticamente la deuda personal del vendedor. Para que se produzca una subrogación liberatoria del deudor original es necesario el consentimiento del acreedor.
Lo que sucede es que el inmueble continúa respondiendo hipotecariamente de la deuda, aunque pertenezca a otra persona.
Por eso, cuando se vende una vivienda hipotecada, lo habitual es cancelar la hipoteca con parte del precio de la compraventa o acordar una subrogación con la entidad financiera.
Esta es la primera gran ventaja para el banco: la garantía permanece vinculada al inmueble, independientemente de los cambios de propietario.
4. Segunda ventaja: la hipoteca concede preferencia para cobrar
La segunda ventaja es igualmente importante: la hipoteca proporciona al banco una posición preferente frente a los acreedores posteriores.
Vamos a verlo con un ejemplo.
Imagina que compras una vivienda por 250.000 euros y constituyes una hipoteca para garantizar un préstamo de 180.000 euros.
En ese momento, el inmueble está libre de otras cargas.
Posteriormente contraes otras deudas y, como consecuencia de su impago, se anotan embargos sobre la misma vivienda. Incluso podría llegar a constituirse otra hipoteca posterior.
¿Qué sucede si hay que vender el inmueble judicialmente para pagar las deudas?
Con carácter general, el banco que tiene inscrita la primera hipoteca goza de preferencia para cobrar con el valor de esa vivienda frente a los titulares de hipotecas y embargos posteriores.
Por tanto, si el producto de la venta no alcanza para pagar todas las deudas, el acreedor hipotecario anterior se encuentra en una posición mucho más favorable.
Naturalmente, deben respetarse las cargas anteriores y las preferencias que establezca la ley para determinados créditos.
Pero, como regla general, el orden de las garantías inscritas resulta decisivo.
Por esta razón, antes de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras comprueban la situación registral del inmueble y procuran que su hipoteca tenga el rango que necesitan.
La segunda ventaja de la hipoteca es, por tanto, la prioridad para cobrar con el valor del inmueble.
5. Tercera ventaja: la hipoteca permite una ejecución más directa
La tercera ventaja tiene que ver con lo que ocurre cuando el deudor deja de pagar.
Para comprenderla, debemos comparar dos situaciones.
Cuando existe un préstamo sin hipoteca
Si el deudor incumple su obligación, el acreedor tendrá que utilizar el procedimiento judicial que corresponda para reclamar la deuda.
Si llega a la fase de ejecución, será necesario localizar bienes sobre los que actuar.
Para ello, habrá que averiguar qué patrimonio tiene el deudor, identificar bienes susceptibles de embargo y, en su caso, proceder a su valoración y realización.
Todo ello puede exigir distintas actuaciones procesales.
Cuando existe una hipoteca
En cambio, cuando la deuda está garantizada con una hipoteca, la situación es diferente.
Desde el principio sabemos qué inmueble está especialmente afecto al pago de la deuda.
Además, la legislación permite acudir a un procedimiento especial de ejecución sobre bienes hipotecados, siempre que se cumplan sus requisitos legales.
Este procedimiento ofrece varias ventajas prácticas al acreedor:
Primero: no es necesario buscar el inmueble. Está perfectamente identificado en la escritura de hipoteca y en el Registro de la Propiedad.
Segundo: no es necesario embargarlo previamente. El inmueble ya se encuentra sujeto al cumplimiento de la obligación mediante la hipoteca inscrita.
Tercero: existe un valor fijado para la subasta. Al constituir la hipoteca se establece el tipo de subasta conforme a las exigencias legales, por lo que, como regla general, no es necesario realizar una nueva valoración pericial para determinar ese tipo en el procedimiento especial.
Y, además, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula un procedimiento específicamente concebido para ejecutar este tipo de garantías.
Esto no significa que el banco pueda quedarse automáticamente con la vivienda si se deja de pagar una cuota, ni que pueda prescindir de las garantías y derechos del deudor.
Existen requisitos para reclamar anticipadamente la totalidad del préstamo, posibilidades de oposición, controles de cláusulas abusivas y otras medidas de protección legal.
Pero, en términos generales, la hipoteca facilita al acreedor la ejecución del inmueble frente a una reclamación ordinaria de deuda sin garantía hipotecaria.
Esta es su tercera gran ventaja.
6. ¿Y si el banco vende la vivienda y no consigue recuperar toda la deuda?
Llegamos a una cuestión especialmente importante.
Imaginemos que debes al banco 150.000 euros y que, tras la ejecución hipotecaria, la cantidad obtenida y aplicada al pago de la deuda resulta insuficiente.
¿Significa eso que el resto de la deuda desaparece?
No necesariamente.
En España, como regla general, la responsabilidad del deudor no queda limitada al valor de la vivienda hipotecada.
La hipoteca proporciona una garantía específica, pero no elimina la responsabilidad patrimonial universal que establece el artículo 1911 del Código Civil.
Así lo confirma expresamente el artículo 105 de la Ley Hipotecaria.
En consecuencia, si después de ejecutar la hipoteca queda deuda pendiente, el acreedor puede reclamar la cantidad restante conforme a la ley, teniendo en cuenta las reglas especiales aplicables, particularmente cuando se trata de la vivienda habitual.
Existe, sin embargo, una excepción importante: el artículo 140 de la Ley Hipotecaria permite pactar expresamente que la responsabilidad derivada del préstamo quede limitada a los bienes hipotecados.
Es lo que se conoce como una hipoteca con responsabilidad limitada.
No obstante, esta limitación no es la regla habitual en los préstamos hipotecarios españoles y requiere el correspondiente pacto.
Por eso, cuando una persona firma una hipoteca, debe comprender que, normalmente, no está respondiendo únicamente con su vivienda, sino también con el resto de su patrimonio.
7. Entonces, ¿por qué el banco ofrece mejores condiciones con una hipoteca?
Ahora resulta mucho más fácil entenderlo.
No es porque sin hipoteca el banco carezca de derechos para reclamar el pago de la deuda.
Es porque la hipoteca le proporciona tres importantes ventajas adicionales:
- La garantía sigue al inmueble. Aunque cambie de propietario, la hipoteca continúa existiendo mientras no se cancele.
- El banco obtiene preferencia para cobrar. Su posición registral le permite cobrar con prioridad frente a las cargas posteriores, con las salvedades legales.
- Puede acudir a un procedimiento especial de ejecución. Tiene identificado el inmueble que garantiza la deuda y dispone de una vía específicamente regulada para hacer efectiva esa garantía.
Estas tres ventajas reducen el riesgo que asume el banco y facilitan la recuperación de su crédito en caso de impago.
Por eso, las entidades financieras suelen estar dispuestas a conceder préstamos hipotecarios por cantidades mayores, con plazos más largos y tipos de interés inferiores a los de muchos préstamos personales.
Naturalmente, las condiciones también dependerán de la solvencia del prestatario, del valor del inmueble, de las características de la operación y de la política comercial de cada entidad.
Conclusión: la hipoteca no significa que solamente respondas con tu casa
La idea más importante que debemos recordar es esta:
La hipoteca no es lo que hace que respondas con tus bienes. Esa responsabilidad ya existe por disposición del Código Civil.
Lo que hace la hipoteca es ofrecer al banco una garantía reforzada sobre un inmueble concreto: una garantía que subsiste aunque cambie su propietario, que proporciona una posición preferente para cobrar y que puede hacerse efectiva mediante un procedimiento especial.
Y todo ello, normalmente, sin que desaparezca tu responsabilidad sobre los demás bienes.
Entender esta diferencia es fundamental para saber qué estamos firmando cuando contratamos un préstamo hipotecario.
Porque una hipoteca no es simplemente un préstamo para comprar una vivienda. Es, sobre todo, una garantía jurídica que protege al acreedor en caso de impago.
Referencias legales
- Artículo 1911 del Código Civil: responsabilidad patrimonial universal.
- Artículos 104, 105, 118 y 140 de la Ley Hipotecaria: naturaleza de la hipoteca, responsabilidad personal, transmisión del inmueble hipotecado y responsabilidad limitada.
- Artículos 579 y 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil: deuda pendiente y ejecución hipotecaria.
