¿El pacto de compensación se permite?
Si alguna vez has firmado o estás pensando en firmar una hipoteca, es probable que en la “letra pequeña” aparezca algo llamado Pacto de Compensación. Aunque suena complicado, es algo que afecta directamente a tus ahorros.
Aquí te explicamos, de forma sencilla, qué ha dicho la justicia recientemente sobre este tema y cómo te afecta.
¿Qué es el Pacto de Compensación?
Básicamente, es un permiso que le das al banco para que, si dejas de pagar tu cuota de la hipoteca, ellos puedan cobrar directamente de tus otras cuentas o depósitos que tengas en esa misma entidad.
- Es como una “llave” que el banco tiene para entrar en tus ahorros y ponerse al día con la deuda.
- No solo afecta a cuentas donde tú seas el único dueño, sino también a cuentas compartidas bajo ciertas condiciones.
- Se considera una garantía personal: el banco se asegura el cobro con tu dinero, no solo con tu casa.
¿Por qué este pacto no aparece en el Registro de la Propiedad?
Recientemente, una resolución de diciembre de 2025 ha aclarado que este pacto no debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. ¿La razón? Es muy sencilla:
- El Registro es para la casa: El Registro de la Propiedad sirve para que todo el mundo sepa qué cargas tiene un inmueble (la hipoteca).
- La compensación es sobre tu dinero: Como este pacto trata sobre tus cuentas bancarias y no sobre los ladrillos de la casa, no tiene sentido que ocupe espacio en el historial de la vivienda.
- No afecta a futuros compradores: Si alguien compra tu casa, a esa persona no le afecta que tú tuvieras este trato personal con tu banco.
¿Es legal o es una cláusula abusiva?
Aquí está la mejor noticia de la nueva doctrina de 2025: el pacto es totalmente válido siempre que sea transparente. Para que no sea abusivo, el banco debe cumplir estos requisitos:
- Avisar claramente: El contrato debe decir expresamente que el pacto es importante y que tiene una “carga económica” para ti.
- Ser preciso con las cuentas compartidas: Debe explicar muy bien qué pasa si la cuenta tiene varios titulares, para evitar que el banco quite dinero a alguien que no debe nada.
- Asesoramiento previo: Antes de firmar, el notario debe explicarte este punto en una reunión previa (el acta de transparencia) para asegurar que lo entiendes.
En resumen: ¿Qué debo saber como consumidor?
Aunque este pacto no aparezca cuando pides una Nota Simple en el Registro, sigue siendo un compromiso legal que has firmado. Si el banco ha redactado la cláusula de forma clara y te la ha explicado bien, podrá usar tu saldo para cubrir impagos de la hipoteca de forma lícita.
Nota importante: La justicia ha validado modelos de cláusulas (como los de Caixabank en 2025) que son muy claros al respecto, alejándose de las antiguas cláusulas “oscuras” que se anulaban hace años.
¿Te gustaría que revisáramos si tu escritura de préstamo hipotecario contiene este tipo de cláusulas y si cumplen con los requisitos de transparencia de 2025?